当前经济下行压力，房地产能否实现软着陆

7月经济金融数据全面回落，消费、投资、出口等三家马车全面放缓。7月不仅经济先行指标回落，比如制造业PMI、PMI新出口订单、房地产销售和投资、社融信贷M2等，有的甚至连续4个月下滑；而且工业生产、固定资产投资、社零等经济一致指标也开始回落。表明经济下行压力已经开始进行传导和扩散，经济衰退的市场预期有所增强。只有物价数据作为滞后指标尚在高位，这是供求缺口和运动式“减碳”共同作用的结果。

7月经济金融数据回落，有观点归因于近期局部疫情反弹、汛情等短期因素，但这难以解释社融、房地产销售、新出口订单等先行指标连续4个月的回落。

透过偶然现象，经济是有自身运行的周期性规律的，复苏-过热-滞涨-衰退，周而复始。

经济下行的主要拖累因素来自：对房地产和地方债的信用收缩效应开始显现，年初以来的社融信贷回落开始作用于实体经济，一般传导时滞6个月左右；房地产销售自5月以来的转淡开始传导至投资端，房地产长期看人口、中期看土地、短期看金融，房地产是周期之母；随着美国、欧洲、亚洲等生产恢复，产能替代效应消退，出口订单回落，传导到出口1-3个月；经济K型增长、中小企业受大宗商品成本挤压、就业低迷等制约消费，消费增长始终乏力；大宗商品价格过高，超出实体经济的承担能力，对经济活动产生抑制作用，这是周期自身的力量。

我们维持对经济形势的*新判断：大宗商品通胀的高点已现，经济将逐季放缓，现在处在经济周期的滞胀后期和衰退初期，今年下半年到明年上半年是两期转换时点，货币宽松周期的时间窗口正在打开。

房企销售和资金回笼速度持续下滑至负增长，7月商品房销售面积和销售额同比分别为-8.5%和-7.1%，分别较6月下滑16.0和15.7个百分点。7月房地产开发资金来源同比-7.0%，较6月下滑11.0个百分点，环比增长-25.3%。需求端，在中央及地方政府持续加强对经营贷管制、收紧房贷额度、加强购房资金来源排查、收紧限购限价、增收房产交易税、上海等地新房集中供应、深圳北京等地重划*制度、武汉“凭房票买房”等调控房价、保障刚需和抑制*房炒作的措施下，叠加疫情和暴雨灾情影响，看房热情与购房需求继续下降。供给端，针对房企的融资政策逐步收紧，在“三道红线”政策倒逼房企去杠杆降负债背景下，房企持续实施“以量换价”的打折促销活动。7月房企从国内贷款、自筹资金、定金及预收款、个人按揭贷款到位的开发资金同比分别增长-17.2%、5.5%、-9.2%和-13.4%，增速均较6月下降。

受疫情、灾情和政策调控的影响，房地产投资持续下滑。7月房地产投资同比增长1.4%，较6月下滑4.6个百分点，两年平均增长6.4%。土地成交方面，“两集中”供地新政下，多个重点城市改变全年土地供应节奏、供地从“前低后高”变为“前高后低”,多地首批供地规模超过全年计划的40%且已在3-4月陆续启动，而为了控制土地竞拍的溢价率，拟于7-8月出让第二批集中供应土地的城市北京、深圳、上海、重庆等10城延期出让，待完善房价地价联动等机制后重新出让。缺乏土地均价高的土地集中供应城市的参与，7月土地购置面积和土地成交价款同比分别为2.8%和-2.4%，分别较上月回升21.1和下降19.2个百分点。施工方面，7月新开工、施工和竣工面积同比分别为-21.5%、-27.1%和25.7%，分别较6月下滑17.7、37.7和40.9个百分点。“三道红线”政策倒逼房企去杠杆降负债，土地集中供应制度考验房企的资金实力，房企的变现需求促使其加快施工和竣工，上游建安材料涨价对建安投资有一定支撑作用，但难改房地产投资下滑趋势。疫情和灾情下建安投资和土地交易均弱，房企的销售和资金回笼速度持续下滑遏制后续土地投资动能，房地产投资将继续承压。