鸿坤花语墅/为什么大家都在买联排

与同类产品相比，它的价格划算吗？

任何标的物值不值得买，核心因素就是价格，迷你联排值不值得买，要看价格香不香。

我们从两个维度来比较，首先是迷你联排与同类联排的价格对比：

在同等单价的情况下，普通联排的总价是迷你联排2-3倍。

而实际情况下，普通联排的单价还会更高，因为它们往往是纯别墅社区，或者是更低密度的产品，因此普通联排与迷你联排的价差还会更大。

第二个维度是，迷你联排与叠加别墅相比：

从单价来看，联排的单价比叠加别墅是更高的，但联排的附赠面积往往是高于叠加别墅的，那么买哪个更划算呢？

由此可见，虽然很多联排产品看上去比叠加的均价更贵，但由于拥有更多的赠送面积，联排的均价与叠加价格逐渐缩小，甚至在赠送面积较小的上叠面前，联排的性价比是更高的。

与同类联排相比，迷你联排总价具有绝对优势，与叠加别墅相比，算上附赠面积，迷你联排的性价比非常高。

同总价下，产品怎么样？

在更低的总价，更低的单价下，联排的产品优势也不容小觑。

首先，联排更有别墅感：

同样面积下，联排上有露台，下有地下室，院子。

而叠墅只能占据上面的露台或者下面的地下室，无法兼顾两者。

同时，联排讲究独门独户，没有公摊面积，而叠加产品往往有上、中、下三层，必然会产生电梯和楼梯的公共空间，从而产生公摊面积。

除了别墅本身，联排所在的社区，也具备了比叠加更为舒适的特性。

就当下的迷你联排产品来看，容积率在0.8-1.2之间。而叠加产品则在2-2.5之间，迷你联排的社区更加低密舒适。

迷你联排值得投资吗？

可以预测，这么一个从总价到均价都极具优势的产品，一经入市，一定会受到市场的强烈反响，为什么愿意做的开发商，却并不多？

不是没有想到，而是货值的问题：

同样都是别墅，叠加可以在同样的面积下，堆叠上中下三个产品，但联排只能堆叠一个，就拿仁恒海和院为例：

160平的联排产品，货值为560万

叠墅货值为：上叠130平+中叠75平+下叠145平，货值为1050万

尽管叠墅的总占地面积要小于联排，看起来溢价能力要弱于联排，但通过上中下叠巧妙地资源分配，实现了更大地溢价。

这也就决定了，做叠墅的开发商必定比联排的更多。

不仅如此，在同等单位产品占地面积，同等排布方案的情况下，联排的的容积率一定是低于叠加别墅的。

这也就决定了市面上大部分联排产品，容积率都不高，多集中在为0.8-1.2。

前不久，上海公布了第二次土地供应，其中市区的容积率集中在2-2.5，近郊的容积率为1.75-2.2，远郊的容积率为1.3-1.8。

可以看到，即便*低的容积率，也在1.3，高于0.8-1.2的范围。这意味着迷你联排在未来的半年到一年里，处于供应真空状况。

另外，从货值*大化的角度来看，未来容积率1.2以上的产品，仍然会以高层+叠加的形式出现。

由此可见，迷你联排会变得越来越稀缺，是非常好的投资标的。